전세사기 예방 체크리스트 — 유형별 신호와 대처
집뉴스 편집부· 읽기 약 6분
핵심 요약 · 전세사기는 대부분 깡통전세·이중계약·무권리자 계약·신탁사기 네 갈래입니다. 막는 법은 셋입니다 — ① 등기부로 선순위·신탁 확인 ② 보증금이 시세의 70~80% 이내인지 점검 ③ 전입신고+확정일자 후 전세보증금반환보증 가입. 의심 신호 하나라도 보이면 계약을 멈추세요.
대표 유형 4가지
- 깡통전세 — 보증금+선순위 채권이 시세에 육박. 집을 팔아도 보증금 회수 불가.
- 이중계약 — 대리인이 집주인 몰래 이중으로 계약하거나 보증금을 가로챔.
- 무권리자 계약 — 소유자가 아닌 사람이 위조 서류로 계약.
- 신탁사기 — 신탁 등기된 집인데 신탁사 동의 없이 계약 → 임차인이 보호받지 못함.
계약 전 위험 신호
- 등기부에 신탁등기가 있는데 신탁사 동의 절차를 안 알려준다.
- 시세 대비 보증금이 유난히 높다(주변 전세가율과 비교).
- 임대인이 본인 확인을 피하거나 대리인만 나선다(위임장·인감 미비).
- 등기부에 근저당·압류·가압류가 많다.
- "빨리 계약하면 깎아준다"며 확인을 서두르게 한다.
💡 등기부등본은 계약 전·잔금일 두 번 떼세요. 잔금 직전에 근저당이 새로 잡히는 수법이 흔합니다.
보증금을 지키는 3장치
- 대항력 — 이사 당일 전입신고.
- 우선변제권 — 같은 날 확정일자.
- 전세보증금반환보증 — HUG·SGI 등 가입 시 임대인이 못 돌려줘도 보증기관이 대신 반환.
확인 안내 · 사기 수법과 보증 요건은 계속 바뀝니다. 의심되면 계약 전 공인중개사·보증기관·전세사기 피해지원센터에 확인하세요. 본 글은 일반적 정보 제공이며 법률 자문이 아닙니다.
자주 묻는 질문
깡통전세는 무엇인가요?
집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려주는 상태입니다. 선순위+보증금이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다.
전세보증금반환보증은 꼭 들어야 하나요?
의무는 아니지만 강력 권장됩니다. 임대인이 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 반환해 사기 피해를 막습니다.