전세 계약 체크리스트 9가지 — 보증금 지키는 법
집뉴스 편집부· 읽기 약 7분
핵심 요약 · 전세 보증금을 지키는 핵심은 ① 등기부로 권리관계 확인 ② 선순위 채권+보증금이 시세의 70~80% 이내인지 점검 ③ 이사 당일 전입신고+확정일자 ④ 전세보증금반환보증 가입입니다. 계약 전·계약 시·잔금일 세 시점에 나눠 확인하세요.
계약 전 — 권리관계 확인
- 1. 등기부등본 확인 — 소유자가 임대인 본인인지, 근저당·가압류·압류 등 선순위 권리가 있는지 봅니다.
- 2. 건축물대장 확인 — 불법 증축·위반건축물이면 대출·보증이 막힐 수 있습니다.
- 3. 선순위 채권 점검(깡통전세 방지) — 등기부상 근저당 등 선순위 금액 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다.
- 4. 시세 확인 — 국토부 실거래가·시세로 보증금이 과도하지 않은지 비교합니다.
계약 시 — 상대와 서류
- 5. 임대인 본인 확인 — 신분증과 등기부 소유자가 일치하는지, 대리인이면 위임장·인감을 확인합니다.
- 6. 계약서 특약 — "잔금일까지 추가 근저당 설정 금지", 하자·수선 책임 등을 특약으로 명시합니다.
- 7. 계좌 확인 — 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 입금합니다.
이사·잔금일 — 대항력 갖추기
- 8. 전입신고 + 확정일자 — 이사한 날 바로 전입신고(대항력)와 확정일자(우선변제권)를 받습니다. 하루만 늦어도 순위가 밀릴 수 있습니다.
- 9. 전세보증금반환보증 가입 — HUG·SGI 등의 보증에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려줍니다. 잔금일 직전 등기부를 한 번 더 확인하세요.
💡 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권을 만듭니다. 둘 다 갖춰야 경매 시 순위에 따라 보증금을 돌려받습니다.
확인 안내 · 보증 상품의 가입 요건·한도와 관련 제도는 바뀔 수 있습니다. 실제 계약 전 보증기관(HUG/SGI)과 공인중개사를 통해 최신 조건을 확인하세요. 본 글은 일반적 정보 제공이며 법률 자문이 아닙니다.
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자는 왜 중요한가요?
전입신고로 대항력이, 확정일자로 우선변제권이 생깁니다. 둘을 갖춰야 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 돌려받습니다.
깡통전세는 어떻게 피하나요?
선순위 채권과 보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 비율을 확인하고 전세보증금반환보증에 가입하세요.