사전청약 받았는데 분양가 2억 뛰었다 — 본청약 앞 당첨자 10명 중 4명 포기

한눈에 · 2021~2022년 공공분양 사전청약에 당첨된 수요자들이 올해 본청약을 앞두고, 당시 추정 분양가보다 최대 2억원 가까이 오른 가격과 중도금 집단대출 '미정' 안내에 직면했다. 인천계양 A-9블록은 당첨자의 62%, 고양창릉 S-1블록은 41%가 이미 본청약을 포기했다.

몇 해 전 '내 집 마련'의 첫 관문을 통과했다고 믿었던 사람들이, 정작 본청약 통지서를 받고 계산기를 다시 두드리고 있다. 2021~2022년 3기 신도시 공공분양 사전청약에 당첨된 수요자들의 이야기다. 사전청약 당시 안내된 추정 분양가와 올해 확정된 본청약 분양가 사이의 간극이 최대 2억원 가까이 벌어진 데다, 최근 대출 규제 강화로 중도금 집단대출마저 변수로 떠오르면서다.

추정가와 확정가, 2억 가까이 벌어졌다

사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 당첨자를 미리 뽑는 제도다. 당첨 시점에 안내되는 분양가는 어디까지나 '추정치'이고, 실제 가격은 본청약 때 확정된다. 문제는 그사이 공사비와 땅값, 주변 시세가 모두 올랐다는 점이다.

보도에 따르면 고양창릉 S-4블록 전용 84㎡는 사전청약 당시 추정 분양가보다 약 1억9800만원 올랐고, 남양주왕숙2 A-3블록은 약 1억7000만원, 고양창릉 S-3블록은 1억4000만원 이상 상승했다. 신혼희망타운인 성남낙생 A-1블록 전용 59㎡는 약 1억7235만원(33.8%) 뛰었다.

같은 지역 실거래는 어떻게 움직였나

추정 분양가가 몇 년 전 기준이었다는 점을 감안하면, 그 간극은 결국 해당 지역 시장이 그동안 얼마나 달아올랐는지를 반영한다. 집뉴스가 국토교통부 실거래가(2026년 5월 신고 기준)를 직접 집계해 보니, 이들 3기 신도시가 들어선 시·구는 지금 전국에서 손꼽히게 거래가 활발한 시장이었다.

남양주시는 5월 실거래 신고 건수가 전국 시군구 중 1위였고, 고양시 덕양구도 13위에 올랐다. 전국 시군구의 거래량 중앙값이 136건인 것과 비교하면 남양주는 그 6배가 넘는다. 성남낙생이 있는 성남시는 분당구 중위 실거래가가 15억원을 넘는 고가 지역이다. 사전청약 추정가와 본청약 확정가의 격차가 유독 이 지역들에서 크게 벌어진 배경에는, 이렇게 시장 자체가 빠르게 올라온 사정이 깔려 있다.

중도금 집단대출까지 '미정'

가격만 오른 게 아니다. 대출 문턱도 함께 높아졌다. 보도에 따르면 고양창릉 S-3·S-4블록과 남양주왕숙2 A-3블록, 성남낙생 A-1블록 등의 공고문에는 "금융권의 중도금 집단대출 규제로 취급 여부가 미정이며, 집단대출이 불가능할 경우 수분양자가 자력으로 중도금을 납부해야 한다"는 취지의 안내가 담긴 것으로 전해졌다.

중도금은 보통 분양가의 절반 안팎을 차지한다. 분양가가 6억~7억원인 단지라면 중도금만 3억~4억원에 이른다. 집단대출이 막히면 이 돈을 당첨자가 스스로 마련해야 한다는 뜻이다. 몇 년 전 추정 분양가를 기준으로 자금 계획을 세워둔 당첨자로서는, 오른 분양가와 막힌 대출이라는 두 가지 변수를 동시에 떠안게 된 셈이다.

당첨을 포기하는 사람들

결과는 이미 숫자로 나타나고 있다. 보도에 따르면 인천계양 A-9블록은 당첨자 151명 중 94명(62.3%)이 본청약을 포기했고, 고양창릉 S-1블록은 362명 중 150명(41.4%)이 접수하지 않았다. 사전청약 당첨자 10명 가운데 약 4명이 본청약을 포기한 것으로 전해진다.

당첨을 포기하더라도 이미 청약통장 효력을 소진한 경우가 많아, 이들이 다른 청약으로 곧바로 옮겨가기도 쉽지 않다. 현재로선 분양가 상승분을 보전해 주거나 계약 시기를 미뤄 주는 제도, 별도의 특별 금융지원도 마련돼 있지 않은 것으로 전해졌다.

자주 묻는 질문

안내 · 언론 보도(2026.07.13 시점)와 국토교통부 실거래가 집계를 바탕으로 작성했습니다. 개별 블록의 확정 분양가·중도금 조건·당첨 포기 현황은 사업 시행자(LH 등)의 본청약 공고문으로 다시 확인하는 것이 정확합니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 청약·투자 자문이 아닙니다.

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