공시가격 현실화율 4년째 동결, 그런데 왜 보유세는 느나

한눈에 · 2026년 공동주택 공시가격 현실화율은 69%로 4년째 동결됩니다. 그런데도 서울 주요 아파트의 보유세 부담은 대폭 늘어난다는 분석이 나옵니다. 동결인데 세금이 는다는 이 모순, 답은 '시세'에 있습니다.

"현실화율을 동결했다"는 발표는 언뜻 세금 부담을 눌러주는 소식처럼 들린다. 그런데 정작 서울 아파트 보유자들의 세금은 오히려 크게 늘어난다는 분석이 함께 나온다. 이 모순을 이해하려면 현실화율이라는 개념부터 다시 봐야 한다.

현실화율 69%, 4년째 그대로

2026년 공동주택 공시가격 현실화율(시세반영률)은 69%로 동결된다. 부동산 공시가격 현실화 계획상으로는 2026년에 80.9%까지 오를 예정이었지만, 이를 포함해 4년 연속 69.0%가 적용된다. 토지와 단독주택도 각각 65.5%, 53.6% 수준으로 4년째 동결이다. 즉 올해는 시세 변동분만 공시가격에 반영되고, 현실화율 자체는 손대지 않는다는 뜻이다.

동결의 진짜 의미 — '비율은 그대로, 분모는 커진다'

여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 있다. 현실화율이 동결됐다는 건 '시세 대비 반영 비율'이 그대로라는 뜻이지, 공시가격 자체가 그대로라는 뜻이 아니다. 최근 서울 아파트값이 크게 오른 상황에서, 오른 시세의 69%를 그대로 반영하면 공시가격도 함께 오른다. 비율은 안 바뀌었어도 계산에 들어가는 시세(분모)가 커졌으니, 결과값인 공시가격도 커지는 구조다.

공시가격이 오르면 그 위에 얹히는 종합부동산세·재산세 같은 보유세도 함께 오른다. 그래서 "현실화율 동결"이라는 발표와 "서울 주요 아파트 보유세 부담 대폭 증가"라는 결과가 같은 해에 동시에 나올 수 있는 것이다. 정부가 강조하는 '동결로 국민 부담을 던다'는 메시지는, 정확히는 '현실화율이 더 안 올라가서 그나마 부담이 덜 늘었다'는 뜻으로 읽어야 정확하다.

다음 과제 — 지역 간 형평성

정부는 현실화율 편차를 줄이기 위한 균형성 제고 방안도 함께 검토하고 있다. 공청회에서는 현실화율 조정이 필요한 지역의 공시가격을 전년 대비 1.5% 이내로 올리거나 내리는 방식이 적정하다는 분석이 나왔다. 즉 앞으로는 전국 일률적인 현실화율보다, 지역별 형평성을 맞추는 미세 조정이 다음 단계 과제로 남아 있다.

자주 묻는 질문

안내 · 이 글은 정부 발표 자료를 바탕으로 한 정보 제공이며, 개별 세액은 공시가격과 세율, 감면 여부에 따라 다릅니다. 본 글은 세무 자문이 아닙니다.