LTV·DSR·DTI — 주택담보대출 규제 3가지
집뉴스 편집부· 읽기 약 6분
핵심 요약 · 대출 한도는 담보(LTV)와 소득(DTI·DSR) 두 축으로 정해집니다. LTV는 집값 대비 빌릴 비율, DTI는 소득 대비 주담대 원리금+기타대출 이자, DSR은 소득 대비 모든 대출의 원리금 비율입니다. 셋 중 가장 빡빡한 기준이 실제 한도를 정합니다.
1. LTV — 담보(집값) 기준
주택담보인정비율. 집값의 몇 %까지 빌려주느냐입니다. 예를 들어 LTV 70%면 10억 집에 최대 7억까지(다른 조건 충족 시). 비율은 규제지역 여부·주택 수·주택 가격·생애최초 여부에 따라 달라집니다.
2. DTI — 소득 대비 '이 대출' 상환
총부채상환비율. 연소득 대비 해당 주담대의 원리금 + 다른 대출의 이자가 차지하는 비율입니다. 소득이 한도를 제한하는 첫 장치였습니다.
3. DSR — 소득 대비 '모든 대출' 원리금 (가장 강력)
총부채원리금상환비율. 연소득 대비 주담대를 포함한 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 신용대출·자동차할부·카드론까지 합산해 따지므로 가장 강력합니다. 통상 은행권은 DSR 40% 한도가 적용됩니다.
💡 LTV는 "담보가 충분한가", DSR은 "소득으로 갚을 수 있는가"를 봅니다. 둘 중 더 낮게 나오는 쪽이 내 실제 한도입니다.
스트레스 DSR — 금리 상승까지 미리 반영
앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정 아래, 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 DSR을 계산합니다. 미래 부담을 미리 반영하니 한도가 줄어드는 효과가 있고, 단계적으로 확대 적용되고 있습니다.
그래서 내 한도는?
- LTV로 담보 기준 최대 금액을 본다(집값 × 비율).
- DSR로 소득 기준 최대 금액을 본다(연소득 대비 원리금 40% 이내).
- 둘 중 작은 값이 실제 대출 가능액. 기존 대출이 많으면 DSR이 먼저 막습니다.
확인 안내 · LTV·DSR 비율과 적용 대상, 스트레스 금리는 정부 정책에 따라 자주 바뀝니다. 실제 한도는 은행 상담·각 은행 한도조회로 확인하세요. 본 글은 개념 설명을 위한 일반적 정보이며 금융 자문이 아닙니다.
자주 묻는 질문
LTV와 DSR은 무엇이 다른가요?
LTV는 집값(담보) 대비 비율, DSR은 소득 대비 모든 대출 원리금 비율입니다. 둘 중 더 빡빡한 쪽이 한도를 정합니다.
스트레스 DSR이 무엇인가요?
금리 상승을 가정해 가산금리를 더해 DSR을 계산하는 제도로, 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.