서울 전세가율, 구로 70.1%·강남 27.0%로 격차

한눈에 · 같은 서울이라도 전세가율은 구로구 70.1%에서 강남구 27.0%까지 벌어진다. 집값이 비쌀수록 전세 보증금이 매매가를 따라가지 못해 율이 낮아지는, 가격대가 만든 구조다.

서울 25개 자치구의 아파트 매매 중위값과 전세 중위 보증금을 같은 달 기준으로 놓고 전세가율을 계산했다. 전세가율은 전세 중위값을 매매 중위값으로 나눈 값으로, 매매가 대비 전세 보증금이 어느 수준인지를 보여준다.

결과는 한쪽으로 또렷이 기울었다. 가장 높은 곳은 구로구 70.1%, 가장 낮은 곳은 강남구 27.0%로 같은 도시 안에서 두 배 넘게 벌어졌다. 다만 전세가율이 높다는 건 매매와 전세의 간격이 좁다는 뜻일 뿐, 집값이 오르거나 내린다는 신호는 아니다.

서울 구별 전세가율

전세가율은 ‘방향’이 아니라 ‘구조’를 보는 지표

구로구는 매매 중위값 5억9,200만 원에 전세 4억1,500만 원으로 둘의 간격이 1억7,700만 원에 그친다. 반면 강남구는 매매 27억 원에 전세 7억3,000만 원으로, 격차가 19억7,000만 원까지 벌어진다. 집값이 비싼 구일수록 전세 보증금이 매매가를 따라가지 못하면서 전세가율이 낮아지는 구조다.

그래서 전세가율은 ‘오를 동네’를 찍어주는 지표가 아니라, 그 동네의 매매와 전세가 어떤 간격으로 놓여 있는지를 보여주는 구조 지표에 가깝다. 개별 단지의 대출 가능액·세금·보유 현금은 이 표에 없으니, 전세가율만 보고 갭 투자 가능 여부로 바로 읽어선 안 된다.

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