대구·경남·부산, 왜 '악성 미분양'이 안 풀리나

한눈에 · 4월 기준 전국 준공후 미분양은 2만9504가구, 이 가운데 85.3%가 지방에 몰려 있습니다. 서울이 공급 부족을 걱정하는 동안, 지방은 정반대 고민을 안고 있습니다.

같은 나라 안에서 부동산 뉴스의 방향이 이렇게 극단적으로 갈리는 경우도 드물다. 서울은 '집이 부족하다'는 기사가, 지방은 '집이 안 팔린다'는 기사가 동시에 나온다. 이 온도차가 어디서 비롯되는지 짚어본다.

2만9504가구, 그중 85.3%가 지방

2026년 4월 기준 전국 준공후 미분양 주택은 2만9504가구로, 3개월 만에 다시 3만 가구 아래로 내려왔다. 이 가운데 수도권은 4338가구(14.7%)에 그치고, 지방은 2만5166가구(85.3%)로 압도적 비중을 차지한다. 시·도별로는 대구(3891가구), 경남(3402가구), 부산(2923가구), 경북(2771가구), 경기(2534가구), 충남(2434가구), 제주(2201가구) 순으로 많다.

특히 부산의 증가세가 두드러진다. 부산의 준공후 미분양은 2022년 920가구에서 2023년 882가구로 잠시 주춤했지만, 2024년 1886가구, 2025년 2593가구로 뛰었고 올해도 3월 3035가구, 4월 2923가구를 기록하며 3년 새 2.82배로 불어났다.

같은 나라, 다른 시장 — 공급 절벽과 공급 과잉이 공존하는 이유

서울과 지방의 이런 극단적 대비는 부동산 시장이 하나의 '전국 단일 시장'이 아니라는 사실을 그대로 보여준다. 서울은 정비사업 규제, 오랜 인허가 절차, 좁은 가용 택지 때문에 신규 공급이 실수요를 따라가지 못하는 구조가 굳어져 있다. 반면 일부 지방 도시는 과거 호황기에 이뤄진 공급 과잉의 여파가 아직 해소되지 않은 채, 인구 유출과 겹쳐 수요 자체가 줄어드는 이중고를 겪고 있다.

즉 지방 미분양은 '집을 너무 많이 지어서'라는 공급 측 문제와 '살 사람이 줄어서'라는 수요 측 문제가 동시에 작용한 결과에 가깝다. 이 둘이 겹치면, 준공 이후에도 안 팔리는 재고가 쌓이는 악순환으로 이어진다.

건설사에게는 '재고'가 아니라 '자금 압박'

준공후 미분양은 소비자에게는 '살까 말까 고민할 매물'이지만, 건설사 입장에서는 이미 돈을 들여 다 지었는데 회수하지 못한 자금이다. 앞서 다룬 부동산 PF 위기와도 맞닿아 있는 지점으로, 특히 지방 중소 건설사일수록 이 미분양 재고가 자금 압박으로 직결되기 쉽다. 지방 주택시장의 장기 침체가 단순한 '가격 문제'가 아니라 산업 구조의 문제로 번지는 이유다.

자주 묻는 질문

안내 · 이 글의 통계는 국토교통부 미분양 통계를 바탕으로 하며, 월별 수치는 이후 갱신될 수 있습니다. 본 글은 정보 제공이며 투자 자문이 아닙니다.