같은 동네, 다른 보증금 — 전세 신규·갱신 격차 2억 시대

한눈에 · 서울 아파트 전세 신규 계약 중위 보증금은 5억8500만 원, 갱신 계약은 5억3000만 원으로 5500만 원 차이가 납니다. 서초구는 이 격차가 2억 원까지 벌어졌습니다.

같은 단지, 같은 평형인데 옆집과 우리 집 전세 보증금이 수천만 원, 많게는 억 단위로 다르다면 이상하게 느껴질 수 있다. 하지만 이건 드문 사례가 아니라 지금 서울 전세 시장의 구조적인 특징이다.

신규 5억8500만 원 vs 갱신 5억3000만 원

서울 아파트 전월세 실거래 데이터를 보면, 신규 계약의 중위 보증금은 5억8500만 원으로 갱신 계약의 중위값 5억3000만 원보다 5500만 원 높다. 지역별로 보면 이 격차는 훨씬 크게 벌어지는데, 서초구의 신규-갱신 중위 보증금 격차는 2억 원으로 서울에서 가장 컸다.

격차의 정체는 '제도가 보호하는 시점의 차이'

이 차이를 만드는 핵심은 계약갱신청구권과 전월세상한제다. 기존 세입자가 갱신을 청구하면 임대인은 인상률을 일정 범위 안으로 제한받는다. 반면 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받는 신규 계약은 그 시점의 시세를 그대로 반영한다. 결국 갱신 계약은 '과거 시점 가격에 상한이 걸린 것', 신규 계약은 '지금 시점 시세'라는 서로 다른 시간을 담고 있는 셈이다. 전세 시세가 오르는 국면일수록 이 시차가 만드는 격차는 벌어질 수밖에 없다.

서초구처럼 고가 전세 지역에서 격차가 유독 큰 것도 같은 원리다. 보증금 자체가 높은 지역일수록, 같은 비율의 시세 상승도 절대 금액으로는 훨씬 크게 벌어지기 때문이다.

세입자 입장에서 읽어야 할 두 얼굴

지금 갱신권을 쓰고 있는 세입자에게 이 격차는 당장은 유리하게 작용한다. 하지만 갱신권은 무한하지 않다. 갱신권을 다 쓰고 새로 계약을 맺어야 하는 시점이 오면, 그동안 미뤄뒀던 격차가 한꺼번에 청구서로 돌아올 수 있다는 뜻이기도 하다. 전세를 오래 살고 있는 세입자일수록, 지금의 안정감과 별개로 다음 계약 시점의 자금 계획을 미리 그려두는 게 안전하다.

자주 묻는 질문

안내 · 이 글의 수치는 서울 아파트 전월세 실거래 자료를 바탕으로 하며, 개별 단지·계약 조건에 따라 실제 격차는 다를 수 있습니다. 본 글은 정보 제공이며 법률·투자 자문이 아닙니다.