서울 갭투자 비중 39.4%, 규제가 만든 역설

한눈에 · 올해 서울 주택 거래 중 갭투자 비중은 39.4%로, 작년 28.4%보다 10%포인트 넘게 늘었습니다. 다주택자를 조이려던 규제가 오히려 갭투자를 키운 역설적인 결과입니다.

규제는 보통 그 규제가 겨냥한 행위를 줄이기 위해 만들어진다. 그런데 최근 서울 주택시장에서는 다주택자를 조이는 규제가 오히려 갭투자를 늘리는 정반대의 결과를 낳고 있다.

39.4%, 작년보다 10%포인트 넘게 뛴 숫자

올해 1~7월 서울 주택 거래 중 전세금을 낀 갭투자 비중은 39.4%로 집계됐다. 작년 같은 기간 28.4%와 비교하면 10%포인트 넘게 오른 수치이고, 전국 평균 22.9%보다는 17%포인트 가까이 높다. 거래 10건 중 4건 가까이가 전세를 낀 매매였다는 뜻이다.

규제가 갭투자를 키운 두 가지 경로

이 역설은 두 가지 흐름이 겹치며 만들어졌다. 첫째, 다주택자에 대한 각종 규제가 강화되면서 여러 채를 분산 보유하기보다 '똘똘한 한 채'로 수요가 몰렸다. 그 결과 서울, 특히 입지가 좋은 지역의 집값 상승 압력이 커졌다. 둘째, 매매가보다 전셋값이 더 빠르게 오르는 흐름이 함께 나타났다. 올해 1~7월 서울 아파트 매매가격은 누적 0.02% 오르는 데 그쳤지만, 전셋값은 3.79%나 뛰었다.

매매가는 크게 안 움직이는데 전셋값이 빠르게 오르면, 매매가에서 전세보증금을 뺀 '갭'(실제 투자금)이 상대적으로 작아진다. 갭이 작아질수록 적은 자기자본으로도 집을 살 수 있는 문턱이 낮아지고, 이는 갭투자를 더 유리하게 만드는 조건이 된다.

규제 설계가 놓친 지점

다주택자와 전세 낀 매매를 '투기'로 규정하고 규제해온 접근이, 오히려 시장을 왜곡하거나 특정 지역 집값을 자극하는 결과로 이어지고 있다는 지적이 나온다. 규제가 겨냥한 대상(다주택 확산)은 억제됐을지 몰라도, 그 규제가 만든 부작용(똘똘한 한 채 쏠림과 전세가 급등)이 갭투자라는 다른 형태의 리스크를 키운 셈이다. 정책이 하나의 지표(다주택자 수)만 보고 설계될 때, 시장이 다른 경로로 반응할 수 있다는 걸 보여주는 사례다.

자주 묻는 질문

안내 · 이 글의 통계는 실거래 자료를 바탕으로 하며, 이후 통계는 갱신될 수 있습니다. 본 글은 정보 제공이며 투자 자문이 아닙니다.